The Global City: Tổng quan khu đô thị 117,4 ha tại TP.HCM 2026

The Global City là khu đô thị phức hợp quy mô 117,4 ha do Masterise Homes phát triển tại đường Đỗ Xuân Hợp, phường Bình Trưng, TP.HCM. Theo website chính thức của Masterise Homes, The Global City được định hướng trở thành một trung tâm đô thị mới của TP.HCM, tích hợp nhiều chức năng như ở, thương mại, vui chơi, giải trí, làm việc và dịch vụ.

Công bố quan hệ lợi ích: Á Đông Land, đơn vị tôi làm việc, hiện đang phân phối The Global City/SOHO. Thông tin trong bài không thay thế việc xác nhận chính sách, hợp đồng và điều kiện vay cho từng sản phẩm.

Điểm đáng chú ý khác là dự án được quy hoạch và thiết kế tổng thể với sự tham gia của Foster + Partners, một trong những công ty kiến trúc quốc tế nổi tiếng của Anh.

Nhưng theo tôi, để đánh giá đúng The Global City, không nên chỉ nhìn vào thương hiệu đơn vị thiết kế hay quy mô 117,4 ha. Câu hỏi quan trọng hơn là:

Một khu đô thị quy mô lớn như vậy đang hình thành giá trị thực tế như thế nào?

Tổng quan The Global City

Masterise Homes hiện tiếp tục giới thiệu The Global City như một khu đô thị đa chức năng và một trong các dự án urban township trọng điểm của doanh nghiệp.

Vị trí The Global City ở đâu?

The Global City nằm trên đường Đỗ Xuân Hợp, phường Bình Trưng, TP.HCM. Theo thông tin chính thức của dự án, khu đô thị có khả năng kết nối với:

• cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây;
• khu Thảo Điền;
• Thủ Thiêm;
• các trục giao thông khu Đông;
• sân bay Tân Sơn Nhất;
• và hướng kết nối tới sân bay Long Thành.

Nhưng tương tự Eaton Park, tôi không khuyên người mua chỉ nhìn bảng “2 phút – 5 phút – 10 phút”. Thời gian quảng cáo không phải lúc nào cũng phản ánh điều kiện giờ cao điểm.

Cách đúng hơn là: chạy thử tuyến The Global City → nơi mình làm việc vào đúng khung giờ sử dụng thực tế. Đối với bất động sản ở thực, đây là một trong những bài kiểm tra quan trọng nhất.

Vì sao quy mô 117,4 ha quan trọng?

Một dự án căn hộ có thể được đánh giá chủ yếu bằng chất lượng tòa nhà. Một khu đô thị 117,4 ha thì khác. Giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng hình thành cả một hệ sinh thái đô thị. Điều đó bao gồm:

• cư dân;
• thương mại;
• trường học;
• nhà hàng;
• dịch vụ;
• vui chơi;
• văn phòng;
• không gian công cộng;
• và dòng người từ bên ngoài đến sử dụng.

Vì vậy, khi mua tài sản tại The Global City, tôi thường nhìn ở hai lớp.

Lớp 1: sản phẩm cụ thể

Ví dụ: căn hộ; nhà phố; shophouse; biệt thự.

Lớp 2: toàn bộ đô thị

Sản phẩm đó sẽ nằm trong môi trường như thế nào sau 5–10 năm? Đây mới là phần quyết định giá trị dài hạn.

Foster + Partners có ý nghĩa gì với The Global City?

Masterise Homes xác nhận Foster + Partners tham gia quy hoạch và thiết kế The Global City. Đây là lợi thế về mặt quy hoạch và định vị.

Nhưng với nhà đầu tư, tôi không cho rằng “Foster + Partners thiết kế” là lý do đủ để mua. Điều quan trọng hơn là quy hoạch đó khi triển khai thực tế có tạo được:

không gian sử dụng tốt
→ người đến
→ cư dân
→ hoạt động thương mại
→ sức sống đô thị hay không.

Một khu đô thị đẹp trên phối cảnh chưa chắc đã thành công. Một khu đô thị thành công cần có dòng người thực.

The Global City hiện có những sản phẩm nào?

The Global City đang phát triển theo nhiều phân khu và dòng sản phẩm khác nhau. Điều này rất quan trọng vì người mua không nên nói chung “Tôi mua The Global City.” Phải xác định: mua sản phẩm nào trong The Global City?

SOHO – nhà phố thương mại

Theo thông tin SOHO từ Masterise Homes, SOHO có quy mô khoảng 16 ha trong tổng thể The Global City 117,4 ha, phát triển theo loại hình nhà phố thương mại. Năm 2026, Masterise Homes tiếp tục các hoạt động giới thiệu và mở nhà mẫu SOHO. Ngày 17/07/2026, nhà mẫu SOHO mới được chính thức đưa vào trải nghiệm.

Đây là dấu hiệu cho thấy SOHO vẫn đang là một trong những phân khu thương mại được Masterise Homes tiếp tục khai thác trong năm 2026.

SOLA – phân khu thấp tầng cao cấp

SOLA nằm trong The Global City với quy mô khoảng 9,86 ha. Theo thông tin chính thức của Masterise Homes, sản phẩm gồm: nhà liền kề; biệt thự song lập; biệt thự đơn lập; boutique shop.

Đối với khách hàng Việt Nam, thông tin dự án hiện công bố hình thức sở hữu lâu dài và thời gian bàn giao dự kiến quý IV/2026.

Đây là dòng sản phẩm có đặc điểm khác hẳn SOHO. Nếu SOHO phụ thuộc nhiều vào câu chuyện thương mại và dòng người, sản phẩm biệt thự/SOLA lại nhấn mạnh nhiều hơn vào tính riêng tư, chất lượng sống và giá trị sở hữu.

Masteri Cosmo Central

Tháng 1/2026, Masterise Homes chính thức giới thiệu Masteri Cosmo Central nằm tại trung tâm The Global City. Đây là một dấu mốc quan trọng.

Bởi The Global City đang chuyển dần từ câu chuyện chủ yếu xoay quanh thấp tầng và thương mại sang giai đoạn có thêm các sản phẩm cao tầng phục vụ cư dân. Với một khu đô thị lớn, việc hình thành cộng đồng cư dân thường trú là yếu tố rất quan trọng để hỗ trợ hoạt động thương mại phía dưới.

The Global City có giá trị ở “dòng người”

Đây là yếu tố tôi muốn nhấn mạnh nhất khi phân tích dự án, đặc biệt với SOHO.

Một căn shophouse có thể rất đẹp, mặt tiền lớn, thiết kế tốt, nằm trong dự án cao cấp. Nhưng nếu không có đủ người đi qua, giá trị kinh doanh vẫn bị hạn chế.

Do đó, với sản phẩm thương mại tại The Global City, tôi sẽ hỏi: có bao nhiêu cư dân? Dòng người đến từ đâu? Khách đến vào thời gian nào? Họ đến để làm gì? Chi tiêu cho loại dịch vụ nào? Đây là cách tôi đánh giá bất động sản thương mại.

Theo thông tin Masterise Homes công bố tháng 8/2026, khu đô thị dự kiến có khoảng 40.000 cư dân từ hơn 20 tòa tháp căn hộ, bàn giao dần từ quý IV/2026, cùng hơn 20.400 nhân sự làm việc tại các tòa văn phòng trong tương lai (CafeF). Đây là quy mô theo kế hoạch, chưa phải số liệu vận hành. Với nhà đầu tư shophouse, điều cần theo dõi là tốc độ các tòa căn hộ bàn giao và tỷ lệ cư dân thực sự dọn vào ở, vì đó mới là dòng khách thường xuyên đi qua mặt tiền.

The Global City năm 2026 đã ở giai đoạn nào?

Đến năm 2026, dự án không còn ở giai đoạn chỉ có quy hoạch trên giấy. Masterise Homes đang tiếp tục triển khai nhiều hoạt động tại đây. Ví dụ:

• Masteri Cosmo Central được giới thiệu tháng 1/2026;
• nhà mẫu SOHO mới mở tháng 7/2026;
• các chương trình dành cho chủ sở hữu SOHO tiếp tục được triển khai trong tháng 8–9/2026.

Ngoài ra, Masterise Homes hiện mô tả The Global City là một trung tâm hoạt động đô thị đang ngày càng hình thành chứ không còn đơn thuần là dự án tương lai. Đây là điểm khác với giai đoạn đầu của dự án.

Ai phù hợp mua The Global City?

Nếu đang phân vân mua để ở hay mua cho thuê, bạn có thể xem cách so sánh hai phương án trong bài Mua nhà để ở hay để đầu tư. Các con số trong bài đó là ví dụ giả định chung, chưa phải giá thuê của The Global City; trước khi áp dụng, cần thay bằng giá thuê và chi phí của đúng loại sản phẩm đang xem.

1. Người mua để ở

Cần xem: loại sản phẩm; thời điểm bàn giao; tiện ích hiện hữu; trường học; giao thông; khoảng cách tới công việc; tổng chi phí sở hữu. Người mua ở thực không nên trả tiền chỉ cho “câu chuyện tương lai”. Giá trị sử dụng hiện tại và trong 2–3 năm tới phải đủ tốt.

2. Người tích sản dài hạn

Đây là nhóm có thể phù hợp với câu chuyện hình thành đại đô thị. Tuy nhiên vẫn phải xem giá mua. Một tài sản tốt mua quá đắt vẫn có thể mang lại hiệu quả thấp.

3. Nhà đầu tư shophouse

Đây là nhóm phải phân tích sâu nhất về dòng người. Không nên mua chỉ vì “shophouse trong trung tâm mới chắc chắn kinh doanh tốt.” Đây không phải phép tính. Phải xác định:

lượng khách
× tỷ lệ chuyển đổi
× doanh thu kỳ vọng
– chi phí vận hành
= hiệu quả khai thác.

Chính sách SOHO tháng 8–9/2026 đã kết thúc: người mua cần lưu ý gì?

Tháng 8/2026, Masterise Homes công bố chương trình “Đồng hành kiến tạo giá trị” phối hợp với Techcombank cho SOHO, áp dụng từ 01/08 đến hết 30/09/2026. Chương trình có hai phương án với điều kiện khác nhau. Với khách ký Văn Bản Thỏa Thuận trong kỳ và chọn vay có hỗ trợ lãi suất 0%, sau khi thời gian hỗ trợ 0% kết thúc, khoản vay được hưởng lãi suất đảm bảo 5%/năm và ân hạn gốc trong 24 tháng tiếp theo theo điều kiện chương trình. Với khách đã ký Văn Bản Thỏa Thuận và chọn thanh toán tiến độ bằng vốn tự có, các đợt chưa thanh toán có thể xin vay tối đa 70% giá trị sản phẩm nếu ngân hàng chấp thuận; nếu khoản vay giải ngân trong kỳ, lãi suất đảm bảo 5%/năm tính 24 tháng từ ngày giải ngân từng khoản, ân hạn gốc 24 tháng và ân hạn lãi 6 tháng tính từ ngày giải ngân đầu tiên. Thông báo không nêu giá trị sản phẩm có gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì hay không, cũng không nói phần lãi trong thời gian ân hạn được xử lý thế nào. Điều kiện chi tiết phải đối chiếu chính sách bán hàng tại thời điểm áp dụng. Người ký Văn Bản Thỏa Thuận mới sau 30/09/2026 không tự động thuộc phương án 01; khoản vay giải ngân sau ngày đó không tự động thuộc phương án 02. Người mua cần lấy chính sách bán hàng và phương án vay đang hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Chương trình đã hết hạn, nhưng cách nó vận hành cho thấy những điểm cần hỏi khi xem chính sách mới: ưu đãi bắt đầu từ mốc nào, kéo dài bao lâu và khoản trả sau đó là bao nhiêu. Sau thời gian lãi đảm bảo và ân hạn, lãi suất và lịch trả gốc cần đối chiếu hợp đồng tín dụng; khoản trả hằng tháng có thể tăng đáng kể.

Chính sách vay tốt không đồng nghĩa với tài sản rẻ.

Hạn mức 70% nói trên thuộc phương án 02 của chương trình đã kết thúc. Dù chính sách hiện hành cho vay đến mức nào, được vay tối đa không có nghĩa là nên vay tối đa. Cần stress-test khoản vay khi hết ưu đãi, ví dụ bằng công cụ so sánh vay 70% và dùng vốn tự có.

Nhận phiếu SOHO: kiểm gì trước khi chốt vốn?

Số “vốn tự có” trên phiếu chưa đủ để chốt tổng tiền cần chuẩn bị. Trong mẫu phiếu SOHO tôi đã đối chiếu, kết quả phụ thuộc vào ô nhập, đối tượng hưởng ưu đãi, giá theo phương thức thanh toán và cách tính khoản vay. Cần xác nhận các điều kiện này cùng hợp đồng và phương án vay trước khi dùng số trên phiếu để lập ngân sách.

Bảng dưới đây chỉ ra các điểm cần kiểm từ mẫu đã đọc, không xác nhận mọi phiếu SOHO có cùng cấu trúc hoặc chính sách đang áp dụng giống mẫu này.

Điểm cần nhớ: số vốn tự có khác nhau giữa các phương án chưa đủ để kết luận phương án nào phù hợp hơn. Cần so trên cùng đối tượng ưu đãi, cùng cơ sở khoản vay, và tính cả chi phí vay sau thời gian hỗ trợ cùng tổng tiền phải trả. Phiếu giúp kiểm cách tính; hợp đồng, chính sách và xác nhận ngân hàng mới giúp chốt các khoản phải trả.

Để xem phương pháp xếp các khoản tiền theo từng mốc, có thể đọc hướng dẫn lập ngân sách theo tiến độ thanh toán. Đây là phương pháp chung; lịch và số liệu Eaton Park trong ví dụ không áp dụng cho SOHO.

Nguồn: một phiếu tính giá SOHO được cung cấp qua thư mục đơn vị phân phối và được phép trích; tôi đối chiếu ngày 09/10/2026 (đây không phải ngày ban hành phiếu). Tôi chưa xác minh đơn vị ban hành và hiệu lực chính sách bán hàng của phiếu, nên chỉ sử dụng để chỉ ra các điểm cần kiểm.

Nếu vay mua The Global City, tôi sẽ stress-test thế nào?

Ví dụ khoản vay thực tế là 10 tỷ đồng. Thay vì chỉ nhìn lãi suất ưu đãi, hãy thử ít nhất 8%/năm, 10%/năm, 12%/năm. Với kỳ hạn 20 năm, trả góp đều:

Từ 8% lên 12%, khoản trả tăng thêm khoảng 26,5 triệu đồng/tháng. Ngưỡng 35% là giả định tự quản trị, không phải quy định chung của ngân hàng.

Sau đó kiểm tra: tiền lãi; khoản trả hàng tháng; thu nhập cần thiết; quỹ dự phòng; khả năng chịu đựng nếu tài sản chưa bán được.

Nếu phương án tài chính chỉ tồn tại được ở mức lãi suất ưu đãi, biên an toàn đang quá thấp.

Trước khi mua The Global City nên tính giá vốn thực

Đừng chỉ nhìn giá niêm yết – chiết khấu. Tôi muốn tính:

Giá niêm yết
– chiết khấu
+ lãi vay
+ phí vốn
+ chi phí cơ hội
+ chi phí hoàn thiện/khai thác
= giá vốn thực.

Sau đó mới tính: giá bán tương lai cần đạt bao nhiêu để khoản đầu tư có lãi? Đây là con số nhiều người mua bỏ qua.

Xây 3 kịch bản trước khi xuống tiền

Tôi thường muốn khách hàng nhìn ít nhất ba kịch bản.

Kịch bản thận trọng

Thị trường đi ngang. Tài sản không tăng đáng kể trong vài năm. Anh/chị có chịu được dòng tiền không?

Kịch bản cơ sở

Giá trị tăng theo mức vừa phải khi khu đô thị tiếp tục hoàn thiện. Khoản đầu tư đạt hiệu quả bao nhiêu?

Kịch bản tích cực

The Global City phát triển đúng kỳ vọng, cư dân tăng nhanh, hoạt động thương mại mạnh. Tài sản hưởng lợi tốt hơn. Nhưng đây không nên là kịch bản duy nhất dùng để quyết định mua.

Một so sánh khác cũng thường được hỏi là với Palm River – cùng khu Đông nhưng quy mô nhỏ hơn nhiều và định vị dựa trên sản phẩm ven sông thay vì một hệ sinh thái đô thị đa chức năng như The Global City.

The Global City và Eaton Park khác nhau thế nào?

Hai dự án ở cùng hành lang khu Đông nhưng bản chất khá khác.

Eaton Park: thiên nhiều hơn về một khu căn hộ cao cấp hoàn chỉnh.

The Global City: là bài toán đại đô thị đa chức năng.

Vì vậy nếu khách mua căn hộ ở thực, Eaton Park có thể được đánh giá nhiều bằng chất lượng căn hộ và vận hành. Còn The Global City cần thêm một lớp: toàn khu đô thị sẽ hình thành ra sao? Không nên chỉ so sánh giá/m².

Góc nhìn của Phạm Trung Hòa

Tôi cho rằng giá trị quan trọng nhất của The Global City nằm ở khả năng hình thành một đô thị thực sự. Quy mô 117,4 ha và tên tuổi Foster + Partners tạo nền tảng tốt.

Nhưng giá trị dài hạn cuối cùng vẫn phụ thuộc vào việc nơi đây có người ở → người làm việc → người mua sắm → người vui chơi → hoạt động thương mại hay không.

Đối với người mua, điều này dẫn tới một nguyên tắc rất đơn giản:

Thời gian nắm giữ phải phù hợp với thời gian hình thành giá trị.

Một khách dùng 80% vốn tự có và dự kiến giữ 7–10 năm có bài toán khác hoàn toàn khách vay 70% và muốn bán sau 18 tháng. Cùng một dự án. Nhưng rủi ro hoàn toàn khác.

Ai nên thận trọng?

Tôi đặc biệt khuyên tính toán kỹ nếu:

• vay tỷ lệ cao;
• cần thanh khoản ngắn hạn;
• thu nhập hàng tháng biến động;
• mua shophouse nhưng chưa có kế hoạch khai thác;
• toàn bộ lợi nhuận kỳ vọng dựa vào tăng giá;
• chưa có quỹ dự phòng.

Kết luận: The Global City có đáng nghiên cứu không?

The Global City là một trong những dự án đô thị quy mô lớn đáng chú ý tại khu Đông TP.HCM, với quy mô 117,4 ha, do Masterise Homes phát triển và có Foster + Partners tham gia quy hoạch, thiết kế.

Đến năm 2026, dự án tiếp tục phát triển thêm các cấu phần như SOHO, SOLA và Masteri Cosmo Central, cho thấy quá trình hình thành đô thị đang tiếp tục diễn ra.

Nhưng câu hỏi cuối cùng không nên là “The Global City có tốt không?” Mà nên là “Sản phẩm này, ở mức giá này, với số vốn của tôi và thời gian nắm giữ của tôi có hợp lý hay không?”

Nếu vẫn phân vân giữa giữ tiền mặt sinh lãi và xuống tiền vào The Global City, có thể dùng công cụ so sánh gửi tiết kiệm hay mua bất động sản để đối chiếu bài toán tài chính cụ thể.

Muốn phân tích một sản phẩm The Global City cụ thể?

Anh/chị có thể gửi mã sản phẩm, phiếu giá được xác nhận, hợp đồng/phụ lục, chính sách thanh toán và điều kiện vay, cùng vốn tự có và mục tiêu nắm giữ. Hãy che thông tin cá nhân trước khi gửi. Khi đủ hồ sơ, tôi sẽ giúp đối chiếu các khoản phải trả và dòng tiền. Phần nào còn thiếu căn cứ sẽ được ghi rõ, chưa dùng để kết luận đủ vốn mua. Với hợp đồng sắp ký, nên nhờ luật sư độc lập rà soát.

Nguồn tham khảo: Masterise Homes – website chính thức The Global City, SOHO, SOLA và Masteri Cosmo Central; CafeF (08/2026).

Thông tin dự án, chính sách và kế hoạch bàn giao có thể thay đổi. Chính sách tài chính được đề cập là chương trình có điều kiện và thời hạn áp dụng cụ thể; cần kiểm tra lại tại thời điểm giao dịch.