Lợi suất & dòng tiền cho thuê
Tính dòng tiền cho thuê trước/sau thuế, DSCR, Cap Rate và Cash-on-Cash Return theo đúng phương pháp đã công bố trong bài "Cách tính dòng tiền đầu tư BĐS cho thuê".
Lợi suất cho thuê tính trên giấy thường cao hơn dòng tiền thực nhận sau khi trừ chi phí vận hành, trả nợ vay và thuế — công cụ này tính đủ các bước đó theo đúng phương pháp trong bài viết gốc.
Công cụ này dùng để làm gì?
Đánh giá một bất động sản cho thuê chỉ bằng lợi suất gộp (giá thuê chia giá mua) dễ gây ảo giác về hiệu quả, vì bỏ qua chi phí vận hành, nghĩa vụ trả nợ vay và thuế cho thuê nhà. Công cụ tính theo đúng trình tự: doanh thu thuê gộp trừ chi phí vận hành ra thu nhập hoạt động ròng (NOI), trừ tiếp khoản trả nợ vay (debt service) ra dòng tiền trước thuế, rồi trừ thuế ước tính theo quy định hiện hành ra dòng tiền sau thuế thực nhận. Bốn chỉ số đi kèm — Gross Rental Yield, Cap Rate, DSCR và Cash-on-Cash Return — là các thước đo tiêu chuẩn trong phân tích đầu tư bất động sản cho thuê, cho thấy cả khả năng trả nợ (DSCR) lẫn hiệu suất trên đúng số vốn tiền mặt đã bỏ ra (CoC), thay vì chỉ nhìn một con số lợi suất gộp duy nhất.
Công cụ tính theo đúng giả định bạn nhập (đặc biệt là chi phí vận hành và số tháng có khách) — không tự chọn mức "trung bình thị trường" và không tính tăng giá tài sản. Phần thuế ước tính theo quy định áp dụng năm 2026, có thể thay đổi.